giovedì, 29 Settembre 2022
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Verso il condominio 4.0: la sfida è quella dell’efficientamento del patrimonio immobiliare attraverso il lavoro di professionisti preparati

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di Stefano Colantoni e Claudio Guasco


Se il mercato delle nuove costruzioni ha subito una forte contrazione, quello delle ristrutturazioni è cresciuto, grazie soprattutto agli incentivi che hanno impattato fortemente sulle operazioni di riqualificazione immobiliare. Riqualificare significa aumentare il comfort abitativo, l’efficienza della propria casa ma anche il suo valore economico: a fronte di un investimento medio in ristrutturazione, infatti, il valore di un’abitazione aumenta di circa 4 volte.

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Parlare di “valorizzazione immobiliare” significa quindi non solo parlare di superbonus 110%, ma anche di impianti multiservizio, ammodernamento delle colonne montanti vetuste, di colonnine di ricarica veicoli elettrici fino alla possibilità di creare comunità energetiche. Significa in sostanza assimilare l’ammodernamento tecnologico del condominio a quello previsto dal piano transizione 4.0.

L’idea di un nuovo “Condominio 4.0” può rappresentare uno dei tasselli fondamentali di questa rivoluzione tecnologica, rivoluzione che non può avvenire senza il contributo fondamentale delle professioni tecniche, perito industriale tra i primi che può trovare in questo settore in espansione molteplici opportunità di lavoro.

Le opportunità di un Condominio 4.0

Parlare di un condominio 4.0 significa creare un sistema e un know how per gestire un nuovo condominio, sempre più complesso, con impianti ed infrastrutture che diventano veri e propri centri di ricavo, ma che impongono nello stesso tempo una sempre maggiore conoscenza e capacità di gestione.

In questo senso diventa fondamentale:

  1. Il sistema informativo del condominio;
  2. La gestione delle infrastrutture di telecomunicazioni e dell’impianto multi-servizi;
  3. La gestione degli impianti di efficientamento energetico con la gestione dell’autoproduzione e dell’autoconsumo di energia da fonti rinnovabili;
  4. La creazione e la gestione della Comunità Energetica;
  5. La gestione del servizio di ricarica di veicoli elettrici nell’ambito di un condominio

Il sistema informativo del condominio

All’amministratore e al condominio servono un sistema informativo efficiente e integrato. Questo significa includere:

  • a) la gestione dei servizi energetici erogati in favore degli utenti del condominio dagli stessi fornitori;
  • b) l’inserimento e l’aggiornamento periodico dei dati inerenti l’anagrafica condominiale accedendo da altri gestionali presenti sul mercato e dal sistema anagrafe pubblico SPID, informativo di Agenzia delle Entrate, ramo territorio (ex Agenzia del Territorio);
  • c) la gestione degli impianti che permettono al condominio di ricavare risorse (ad esempio lo stesso impianto multiservizio, la dorsale elettrica vetusta, la rete di backhaul 5g o rete di ritorno, e sui quali il condominio dovrebbe gestire la manutenzione;
  • d) la realizzazione e la gestione del Fascicolo del Fabbricato;
  • e) la gestione del CRM (Customer Relationship Management) per agevolare i rapporti tra amministrato ed amministratore ma anche tra utenti e fornitori di quei servizi che si appoggiano al condominio. Il condominio potrebbe offrire ai fornitori dei servizi scelti dagli utenti un servizio di raccolta e gestione delle “chiamate” e delle “richieste di intervento” agevolandone la soluzione;
  • f) la gestione delle assemblee telematiche in piena sicurezza grazie ai sistemi di individuazione dell’identità con la firma elettronica o sistemi di identità digitale;
  • g) una serie di funzioni collegate con la robotizzazione della base dati pubblica SISTER su catasto e conservatoria e sulla base dati dell’OMI (Osservatorio sul Mercato Immobiliare) che permetteranno all’amministratore di tenere aggiornata la situazione di ciascun amministrato anche sulla situazione amministrativa della proprietà.

Un sistema informativo di condominio di questo tipo costituisce un meccanismo di vera valorizzazione delle unità immobiliari, un nuovo centro-servizi immobiliari.

Con tale integrazione di nuove funzioni si amplia la professionalità del Professionista che diventa così un Building Manager, o Amministratore 4.0.

La gestione delle infrastrutture di telecomunicazioni e dell’impianto multiservizio

Le infrastrutture di rete presenti nel condominio sono utilizzate dagli utenti così come dai fornitori dei servizi di rete che dovrebbero remunerare il condominio per i costi di realizzazione e di gestione della manutenzione. Per avviare questo meccanismo è necessario prevedere un’organizzazione adeguata.

Chi gestisce la manutenzione dell’infrastruttura, per conto del condominio proprietario, deve accettare i “SLA”, service level agreement, imposti dall’Autorità di regolazione ed avere le qualifiche previste dalla normativa vigente. Le chiamate degli utenti ai propri gestori dei servizi di rete saranno da questi direzionate verso la società, o verso il Professionista incaricato della manutenzione che, a sua volta dovrà intervenire secondo un protocollo predeterminato.

L’impianto multiservizio è in grado di erogare una grande quantità di servizi: banda ultralarga, televisione, terrestre e satellitare, video citofonia, controllo accessi sui locali comuni, controllo impianti, telelettura dei contatori di acqua, energia elettrica e gas, ma anche servizi privati, come la video sorveglianza delle proprie pertinenze, il controllo della ricarica dei propri veicoli elettrici. All’aumento dei servizi dovrà corrispondere una sempre maggiore efficienza, tenendo presente che i servizi si possono aggiungere alla medesima infrastruttura di base.

In questo assume molta importanza il progetto iniziale e le varianti da apportare nel tempo, elaborato da parte di un tecnico competente come il Perito Industriale.

La gestione degli impianti di efficientamento energetico con la gestione dell’autoproduzione e dell’autoconsumo di energia da fonti rinnovabili

Il recepimento in Italia della direttiva (UE) 2018/2001 del Parlamento e del consiglio europeo dell’11 dicembre 2018 sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, denominata REDII ha permesso l’introduzione di alcuni principi sull’utilizzo dell’energia prodotta da fonti rinnovabili.

Ora è permessa l’autoproduzione e l’autoconsumo collettivo di energia prodotta da fonte rinnovabile. In questo modo si abbassa notevolmente il costo dell’energia e si rendono sostenibili molti processi che altrimenti non erano attuabili. Un esempio su tutti è la mobilità elettrica e la sua sostenibilità.

Le due gestioni sopra menzionate portano ulteriori vantaggi a questa struttura tecnica che intende coordinare e supportare gli amministratori di condominio in questo nuovo scenario.

Si tratta infatti di dover gestire e coordinare una rete di assistenza tecnica e di personale specializzato nei diversi impianti.

Si comprende quindi la necessità della gestione CRM – Customer Relationship Management – del condominio e la capacità di gestire correttamente gli SLA secondo le direttive delle Autorità competenti.

Quanto più si accorcia la filiera operativa con i gestori dei servizi di rete (tlc ed elettrici e gas) tanto più si rende efficiente ed efficace il sistema.

Ipotizziamo quindi un raggruppamento di Progettisti e di impiantisti qualificati dalla legge (DM 37/2008 art. 5 relativamente ai Progettisti ed art. 1 comma 2 – lettere da “A” a “G” per le diverse qualifiche degli impiantisti) che unisce le diverse competenze, coordina le attività e rende operativo una attività che, fino ad oggi, solo qualcuno ha svolto ma inserito in una filiera molto più lunga e quindi molto più onerosa.

La gestione delle comunità energetiche

Una Comunità Energetica è un insieme di persone che condivide energia rinnovabile e pulita, in uno scambio tra pari. Le comunità energetiche rappresentano un modello innovativo per la produzione, la distribuzione e il consumo di energia proveniente da fonti rinnovabili. Questo modello fonda i suoi valori sulla lotta allo spreco energetico e sulla condivisione di un bene fondamentale a un prezzo concorrenziale, grazie all’innovazione che sta rivoluzionando il mercato dell’energia.

Le Comunità Energetiche rendono molto più breve la filiera dell’energia elettrica perché un insieme di utenti è messa in grado di autoprodurre ed autoconsumare collettivamente l’energia, saltando i passaggi della distribuzione che, in Italia hanno costi fissi tra i più alti in Europa.

La Comunità energetica costituita da gruppi di consumatori finali potrà compiere molte altre operazioni che aumenteranno l’efficientamento nell’acquisto e nell’utilizzo dell’energia. Infine collegato alle Comunità energetiche c’è la gestione dei cosiddetti “certificati bianchi” che portano ulteriori benefici.

Per compiere queste operazioni gli amministratori prima e gli utenti poi hanno bisogno di adeguato supporto, che oggi può essere rappresentato dai Periti Industriali adeguatamente formati sulla materia.

La gestione del servizio di ricarica di veicoli elettrici in un condominio

Le colonnine di ricarica rappresentano un altro punto di efficientamento per il condominio.

Oltre alla diminuzione del prezzo di acquisto dell’energia, la gestione del servizio di ricarica di veicoli elettrici permetterà di sfruttare le opportunità che derivano dalla capacità di stoccaggio di grandi quantità di energia in veicoli elettrici in carica in un impianto centralizzato. La grande quantità di energia contenuta nelle batterie dei veicoli elettrici costituisce una base per questo tipo di servizio, a fronte del quale si ottengono ricavi che possono essere anche significativi.

Dunque se gli incentivi legati al Superbons 110% sono sfruttati in modo virtuoso questo può favorire gli investimenti privati nell’edilizia residenziale, creando lavoro a tutta la filiera, comprese le figure tecniche dei professionisti ed in particolare dei Periti Industriali.

Le risorse necessarie sono già rese disponibili e possono ripercuotersi sul mondo tecnico delle professioni, in modo particolare per quella del Perito Industriale che si contraddistingue da sempre per la sua specifica professionalità e specializzazione.

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