Per l’edificio posseduto da un unico proprietario, composto da più unità abitative e da pertinenze, il limite di spesa, per i lavori che fruiscono del 110%, resta quantificabile per la sola unità residenziale e, in tal senso, fa fede solo la situazione catastale ‘ante’ lavori e non quella al termine degli stessi.
Sono piuttosto importanti le indicazioni che arrivano da una delle ultime risposte, la n.765 del 9 novembre, dell’Agenzia delle Entrate in tema di Superbonus. Tra l’altro, questi chiarimenti ‘cancellano’ completamente le precedenti opinioni del Fisco, che erano state espresse – in maniera diversa – nella risposta 568 del 30 agosto scorso.
Il caso
La richiesta di chiarimenti arriva dal co-proprietario di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata A/3 e da due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione d’uso “autorimessa”, e una accatastata C/2, con destinazione d’uso “magazzino”.
Sull’edificio si realizzeranno interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico (isolamento termico delle pareti esterne, sostituzione della centrale termica, sostituzione degli infissi e installazione dell’impianto fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo), con obiettivo Superbonus 110%.
Al termine dei lavori risulterà variata la destinazione d’uso di una porzione del “magazzino”, con creazione di un’ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3.
La domanda quindi è: quante unità immobiliari si dovranno quindi considerare per il calcolo dei limiti di spesa?
Conta la situazione all’inizio degli interventi
L’Agenzia delle Entrate sottolinea che, ai fini dell’applicazione di Eco, Sisma e Superbonus, per l’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione di un’unica unità, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Andrà quindi valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni.
Il cambio di rotta
Nella risposta 568/2020, prontamente cancellata dal sito delle Entrate, era stato precisato che, con riferimento ad un caso di edificio composto, prima dell’inizio dei lavori, da tre unità immobiliari accatastate separatamente, di cui una unità residenziale e due unità pertinenziali di categoria C/2 e C/6, il Superbonus 110 risultava fruibile, ma, ai fini della verifica del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, si sarebbero dovute considerare tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio censite in catasto prima dell’inizio dei lavori, incluse le pertinenze.
Di conseguenza, in quel caso, l’Istante avrebbe dovuto moltiplicare per 3 la soglia di 96.000 euro (un’unità pertinenziale + due unità residenziali).
Ora, invece, nella stessa situazione (1+2), si dà una risposta completamente diversa: il limite di spesa a disposizione per gli interventi antisismici è pari a 96.000 dovendo considerare la sola e singola unità residenziale unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali.
Analogamente, con riferimento ai prospettati interventi di efficientamento energetico, l’Istante potrà fruire di un limite di spesa di:
- 50.000 euro per l’isolamento termico delle pareti esterne;
- 30.000 euro per la sostituzione della centrale termica;
- 54.545 euro per la sostituzione degli infissi;
- 48.000 euro per l’installazione dell’impianto fotovoltaico;
- 48.000 euro per l’installazione del relativo sistema di accumulo.
