Superbonus: gli ultimi chiarimenti su residenzialità prevalente e condomini tutelati

da | 27 Set 2022 | Costruzione, ambiente e territorio

La ‘raffica’ di chiarimenti sul Superbonus 110% – per il quale, va la pena ricordarlo, c’è una scadenza vicinissima al 30 settembre in caso di edifici unifamiliari, per i quali va dimostrato il 30% del SAL a tale data – prosegue con le risposte 462 e 464 dell’Agenzia delle Entrate, che ricordano alcuni paletti importanti in materia.

Superbonus in condominio tutelato fino al 31 dicembre 2023

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Nella risposta 462 del 21 settembre, il Fisco ha chiarito che per le opere realizzate su unità condominiali vincolate il termine per fruire dello sconto è quello previsto per gli interventi “effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio”.

L’AdE, dopo aver ricordato che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi “trainati”), ricorda la precisazione contenuta al comma 2 dell’art.119 del DL 34/2020, e cioè che, qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 42/2004) o gli interventi ” trainanti” di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la maxi-agevolazione si applica alle spese sostenute per gli interventi “trainati” di efficientamento energetico indicati nel medesimo comma 2, a condizione che tali interventi assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari oggetto di intervento oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

In ogni caso, quindi, il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi “trainati” quali, ad esempio, la sostituzione degli infissi o la realizzazione del cappotto interno nelle singole unità immobiliari non funzionalmente indipendenti.

La domanda è: fino a quando? Le Entrate evidenziano in tal senso che, in virtù delle proroghe apportate in materia dalla Legge di Bilancio 2022 (art.1 comma 28 legge 234/2021), per gli interventi effettuati dai condomìni, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, il Superbonus spetta nella misura del 110 per cento per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, nella misura ridotta al 70% per le spese sostenute nel 2024 e in quella ulteriormente ridotta al 65% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

Superbonus in condominio e residenzialità prevalente

Nella risposta 464 del 21 settembre, invece, si affronta il tema del calcolo della residenzialità prevalente ai fini del Superbonus in condominio.

Nello specifico, l’AdE chiarisce che se in un condominio vengono eseguiti dei lavori di efficientamento energetico per i quali è possibile fruire del 110%, per far sì che anche la società proprietaria della centrale telefonica, censita catastalmente in categoria F7, possa detrarre la propria quota di spese relative agli interventi sopra descritti, che saranno realizzati sulle parti comuni del condominio che la ospita, ai fini del calcolo della superficie prevalente va conteggiata anche quella dell’unità in questione.

Il documento di prassi contiene quindi un interessante ripasso delle regole sulla ‘prevalente destinazione residenziale’ che deve avere un edificio/condominio per far si che anche un’unità non residenziale possa beneficiare del Superbonus.

Sappiamo infatti che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza utilizzando, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020 un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio.

Le alternative possibili sono due:

  1. se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio è superiore al 50 per cento dell’intera superficie dell’edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio;
  2. se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In questo caso, inoltre, come precisato con la circolare n. 30/E del 2020, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi “trainati” realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.

Come chiarito dalla circolare 23/E del 2022, ai fini della verifica della natura “residenziale” dell’edificio non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Ma la centrale telefonica – facente parte strutturalmente del palazzo anche se dotata di accesso autonomo, composta da una unità categoria D/7 (uffici, magazzini, etc.) e da una unità categoria F/7 (infrastruttura in fibra ottica e banda ultralarga), ubicati al piano seminterrato, piano terra e primo piano – va inserita nel calcolo?

In virtù di quanto chiarito nella circolare 18/2017, ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell’edificio, occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell’edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7, in quanto costituiscono immobili facenti parte dell’edificio stesso, la cui destinazione d’uso è ben definita e certamente non residenziale.

Ne deriva che, per verificare se l’edificio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, l’Istante dovrà tener conto anche dell’immobile in categoria F/7.

Solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell’edificio, sia superiore al 50 per cento della superficie complessiva dell’edificio stesso, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, censiti in catasto con categoria D/7 o F/7, che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni dell’edificio.

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