Riepilogo della situazione attuale del Superbonus sia per i condomini che per le case unifamiliari
Mentre si prospettano cambiamenti – sul medio/lungo termine – per i bonus edilizi, magari arrivando (ma sarà dura) a un unico bonus omnicomprensivo con un’unica detrazione al posto degli ‘enne’ che ci sono oggi, può essere utile riepilogare la situazione attuale del Superbonus sia per i condomini che per gli edifici unifamiliari, ora che si è cristallizzata la novità principale del DL Cessioni (11/2023), cioè lo stop ‘indiscriminato’ al meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura.
Condomini: quando il Superbonus è ancora al 110%?
Per rispondete alla domanda di cui sopra bisogna tenere presente l’incastro di tre norme recenti:
- la Legge di Bilancio 2023 (197/2022);
- il DL Aiuti Quater (176/2022, convertito in legge 6/2023);
- il DL Cessioni (11/2023, convertito in legge 38/2023).
Ora, per gli interventi effettuati su condomini ed edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari possedute da persona o più persone fisiche compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’art.3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia, la detrazione fiscale piena (cioè al 110%) potrà essere richiesta:
- se l’assemblea condominiale ha approvato i lavori entro il 18 novembre 2022 e la CILA-S (o la richiesta del titolo edilizio abilitativo) è stata presentata in comune entro il 31 dicembre 2022;
- se l’assemblea condominiale ha approvato i lavori dal 19 al 24 novembre 2022 e la CILA-S (o la richiesta del titolo edilizio abilitativo) è stata presentata entro il 25 novembre 2022;
- se, in caso di lavori di demolizione e ricostruzione, la richiesta del permesso di costruire è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.
Quindi si tratta di lavori iniziati ‘molto’ prima del blocco delle cessioni, avvenuto il 16 febbraio 2023, per i quali è stato già possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Importante: se si devono realizzare, anche domani ad esempio, delle ‘varianti’ a uno degli interventi di cui sopra, vige continuità con le regole e si prenderà sempre il 110% con la possibilità di scegliere una delle due opzioni.
E’ quindi possibile beneficiare del Superbonus 110% per il 2023 e dell’opzione per la cessione del credito e per lo sconto in fattura in ordine agli interventi per cui è richiesta la presentazione di un progetto in variante al titolo abilitativo previsto in ragione della tipologia di interventi edilizi.
Quando si scende al 90% nei condomini
Ora passiamo a chi non rientra nelle date sopracitate: per il 2023, il Superbonus nei condomini è al 90%.
In merito alla possibilità di poter o meno scegliere una delle due opzioni, dipenderà dalla data di presentazione della CILA-S o del titolo abilitativo richiesto:
- se prima del 16 febbraio 2023, ok a cessione/sconto;
- se dopo, solo fruizione diretta.
Dal 2024 in poi
Nel 2024, l’aliquota detraibile scenderà al 70%, ulteriormente abbassata al 65% nel 2025, ovviamente senza possibilità di sconto o cessione.
Case unifamiliari: Superbonus 110% con cessione o 90% con la ‘tagliola’ del 16 febbraio 2023
Gli edifici unifamiliari nei quali, entro il 30 settembre 2022, sono stati completati almeno il 30% dei lavori (SAL) prenderanno il Superbonus nella vecchia aliquota maggiorata (110%) per le spese sostenute fino al 30 settembre 2023.
In questo caso resta ancora possibile scegliere per la cessione del credito come per lo sconto in fattura, e vale lo stesso discorso fatto per le varianti nei condomini.
Per quel che riguarda invece gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023, invece, il Superbonus è sceso al 90% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 ma a determinate condizioni:
- il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
- la stessa unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
- il contribuente deve avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro, innalzati in base al quoziente familiare edilizio, cioè un meccanismo di calcolo in cui si procede alla divisione dei redditi complessivi posseduti per nucleo familiare per i singoli componenti a cui è attribuito un coefficiente.
Per quel che riguarda la possibilità di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura, vale lo stesso discorso fatto sopra per i condomini (‘dead-line’ della presentazione del titolo abilitativo o della CILA prima o dopo il 16 febbraio 2023).
