La disciplina della maxi-agevolazione introdotta dagli artt. 119 e 121 del DL Rilancio, di recente, è stata aggiornata da alcune norme collaterali, quali il DL 77/2021 (Semplificazioni Bis) e la conversione in legge del DL 59/2021 (Fondo complementare al PNRR)

In attesa che anche la conversione del DL Sostegni Bis (73/2021) vada a toccare qualche aspetto, in ottica cessione dei crediti, del Superbonus 110%, è bene sottolineare che di recente la super detrazione inserita, nel nostro ordinamento, dal Decreto Rilancio, ha visto l’ufficializzazione di alcune importanti novità operative che val la pena ricordare e che derivano da altrettanti provvedimenti normativi di modifica.

La CILA semplificata: per cosa, dove, quando

Iniziamo da quanto apportato, in materia, dal DL 77/2021, cd. Semplificazioni Bis (in corso di conversione in legge).

L’art. 33, c. 1, lett. c), nello specifico, ha modificato la norma dell’art. 119, comma 13-ter, del DL 34/2020 stabilendo che gli interventi suddetti, con la sola esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e pertanto sono realizzabili mediante la presentazione della comunicazione inizio lavori asseverata (cd. “CILA”).

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Si tratta di una semplificazione rilevante. Questi i ‘paletti’ principali:

• la CILA si presenta in comune anche per via telematica, ma serve un tecnico abilitato che attesti, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti ad oggi.
• i lavori possono scattare, peraltro, dal giorno stesso in cui viene presentata la CILA.
• nella CILA devono essere attestati:
  • i riferimenti del titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/ecc) che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (come nel caso di titolo edilizio in sanatoria con riguardo all’edificio per il quale sia stata presentata l’istanza di condono edilizio);
  • una dichiarazione attestante che la costruzione è stata completata in data anteriore al 1° settembre 1967. Semplificando: sono esclusi dal 110% tutti gli edifici totalmente abusivi realizzati dopo questa data e quelli costruiti dopo questa data in assenza di un titolo edilizio anche in sanatoria.

La non necessità dell’attestazione dello stato legittimo dell’edificio

Sempre l’art.33 del DL Semplificazioni Bis prevede che la presentazione della sopracitata CILA non necessita – per la sua validità – dell’attestazione dello stato legittimo dell’edificio ex art.9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

Detta in altre parole, non è necessario attestare la cd. “doppia conformità”, cioè la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato legittimo del fabbricato ossia la sua legittima costruzione.

Per capire bene questa novità, bisogna però ricordare che:

• lo stato legittimo è escluso ogni volta in cui ci sono degli abusi edilizi non sanati;
• esistono delle ‘lievi difformità edilizie’, considerate dalla legge di lieve entità, tali, comunque, da non essere considerate delle violazioni edilizie e tali, pertanto, da non escludere lo stato legittimo del fabbricato. Si tratta delle cd. “tolleranze costruttive/esecutive” di cui all’art. 34-bis TUE (ad es. il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, ecc.).

Per concludere: in virtù di quanto stabilito dall’art.33 del Semplificazioni Bis, per ‘prendere’ il 110% è irrilevante qualsiasi difformità edilizia che non sia un abuso edilizio conclamato, anche in sanatoria, per gli edifici post 1.9.1967.

C’è una postilla molto importante, in fondo all’art.33: resta comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi. Significa che, se l’edificio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque essere eseguiti gli interventi ammessi al Superbonus (con fruizione del 110%) ma ciò non comporterà sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative sanzioni amministrative e penali (laddove previste).

La deroga al principio dell’art.49 TUE e il semaforo rosso del Superbonus

Concludendo, l’art.33 del DL 77/2021 prevede una vera e propria deroga all’art.49 del DPR 380/2001 – un immobile che presenta difformità di carattere edilizio (che non rientrino nelle cd. “tolleranze costruttive/esecutive”), è preclusa la possibilità di accedere ad eventuali agevolazioni fiscali – e facilita i lavori che prendono il Superbonus, limitandone la possibilità solo in questi casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati da riportare nella CILA (vedi sopra);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni ex art.119 comma 4 DL 34/2020.

Le proroghe temporali del DL Recovery

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n.160 del 6 luglio 2021) della legge 101/2021, di conversione del DL 59/2021 (cd. Fondo complementare al PNRR – Piano nazionale di ripresa e resilienza), ha confermato le proroghe relative ai condomini e agli istituti autonomi case popolari (IACP), ovvero i due beneficiari di cui all’art. 119, comma 9, rispettivamente lettera a) e c) del Decreto Rilancio.

Nello specifico:

• per i condomini c’è tempo fino al 31 dicembre 2022, senza l’obbligo si aver realizzato il 60% dei lavori (stato avanzamento lavori o SAL) entro il 30 giugno 2022;
• per gli IACP (Istituti autonomi case popolari), la proroga è fino al 30 giugno 2023 con opzione fino al 31 dicembre 2023 se a fine giugno 2023 viene raggiunta quota 60% del SAL.

Le scadenze del Superbonus 110% ad oggi

Questa è la situazione attuale:

• persone fisiche (edifici unifamiliari): 31 dicembre 2021 (NB – con approvazione del Consiglio UE, questa data si sposterebbe al 30 giugno 2022);
• persone fisiche con edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità: 31 dicembre 2022 con SAL al 60% entro il 30 giugno 2022, altrimenti 30 giugno 2022;
• condomini: 31 dicembre 2022 (senza SAL);
• IACP: 31 dicembre 2023 con SAL al 60% entro il 30 giugno 2023, altrimenti 30 giugno 2023;
• altri fruitori: 31 dicembre 2021 (NB – con approvazione del Consiglio UE, questa data si sposterebbe al 30 giugno 2022).