Superbonus 110%: come si verifica la prevalente funzione residenziale? Il calcolo corretto
L’esordio 2022 dell’Agenzia delle Entrate in materia di chiarimenti sul Superbonus parte dagli edifici plurifamiliari e dalla verifica della prevalente residenziali dell’immobile, che deve essere superiore al 50% per poter beneficiare della maxi-detrazione recentemente prorogata – ma solo in certi casi – dalla Legge di Bilancio 2022.
- Superbonus edifici plurifamiliari: serve la residenzialità prevalente
Nella risposta n.5 del 7 gennaio, il Fisco precisa che laddove non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità, non è possibile fruire delle agevolazioni previste dal Decreto Rilancio.
Si discute di interventi di efficientamento energetico e antisismici su un edificio di un unico proprietario (con usufrutto parziale a favore di un altro soggetto), composto da unità abitative residenziali e non, con riferimento alla condizione della prevalenza della natura residenziale dell’edificio (art. 119 DL 34/2020).
L’AdE parte ricordando che ai fini dell’applicazione del Superbonus, agli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio”.
Quindi, nel caso di edifici di un unico proprietario, e sulla scorta dei chiarimenti forniti con la circolare n. 24/E del 2020, laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito comprese le pertinenze.
Va però verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.
Per verificare la natura “residenziale” dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.
Ribaltando il tutto al caso specifico, per le spese sostenute, quale comproprietario dell’edificio composto da un unico corpo di fabbrica che comprende due unità residenziali, una pertinenza ed una unità censita nella categoria catastale C/6, laddove non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità – come rappresentato dallo stesso Istante – non è possibile “prendere” il Superbonus.
- Come si verifica la “residenzialità prevalente”? Conta l’accesso esterno autonomo?
In un interpello immediatamente successivo () le Entrate completano l’opera evidenziando che, ai fini del Superbonus, nel calcolo della superficie complessiva destinata a residenza devono essere conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali che fanno parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9) e incluso il fabbricato con indipendenza funzionale e accesso autonomo dall’esterno.
Se la superficie complessiva delle unità residenziali non raggiunge il 50%, possono beneficiare della detrazione del 110% per gli interventi realizzati sulle parti comuni del fabbricato soltanto i proprietari di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nello stesso fabbricato.
Il caso in questione è relativo alla verifica della prevalente funzione residenziale di un condominio composto da tre edifici, il primo composto da sole abitazioni, il secondo da unità abitative e non, il terzo di categoria castale D/6 (locali destinati ad attività sportiva), strutturalmente separato e con accesso autonomo.
I primi due hanno in comune il climatizzatore invernale centralizzato, mentre il terzo edificio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo, senza alcun servizio energetico in comune con gli altri edifici.
Il dilemma riguarda le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie dei fabbricati a uso residenziale e di quella delle unità non residenziali, rilevante per valutare l’applicabilità o meno della detrazione del 110 per cento. Nel calcolo deve essere incluso anche il D/6? Se così fosse, infatti, la superficie residenziale del complesso risulterebbe pari al 45% di tutto il condominio.
- Il Fisco quindi, di pari passo con le indicazioni precedenti, evidenzia che:
la verifica va effettuata tenendo conto di tutti gli edifici che compongono il condominio e, pertanto, anche del terzo edificio (locale sportivo, dotato di impianto di riscaldamento autonomo, senza alcun servizio energetico in comune con gli altri edifici). Non importa che quest’ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall’esterno;
l’indipendenza funzionale e l’accesso autonomo dall’esterno è rilevante soltanto in relazione all’identificazione delle abitazioni unifamiliari o delle unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non ai fini della individuazione dei condomini.
In definitiva, in questo caso nel quale la superficie complessiva destinata ad abitazioni rispetto all’intero condominio è pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus, per gli interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori unità immobiliari destinate ad abitazione, che potranno fruire della detrazione anche per i relativi lavori “trainati” realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali, a patto che non appartengano alle categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9).
