Nella risposta 556/2021 dello scorso 25 agosto, il Fisco tratta approfonditamente il Sismabonus Acquisti, fornendo una serie di chiarimenti utili per delineare meglio il perimetro e le particolarità di un’agevolazione fiscale forse meno conosciuta – ma non per questo meno importante – in tema di ristrutturazioni edilizie.
Le particolarità del Sismabonus Acquisti
Prima di tutto, ricapitoliamo cos’è il Sismabonus Acquisti (che, in alcuni casi, può anche diventare SuperSismabonus 110).
Normato dall’art.16 comma 1-septies del DL 63/2013, è caratterizzato dal fatto che a beneficiare del bonus sono i futuri acquirenti delle unità immobiliari in costruzione. Si tratta di un’agevolazione fiscale – in vigore dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021 – del 75% o dell’85%, a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro.
La discriminante è che l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi – mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati – devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Il Sismabonus Acquisti:
- si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, allorquando le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione;
- si applica sia per gli immobili residenziali che per quelli non residenziali
Demolizione e ricostruzione con categoria residenziale
Nell’interpello si chiede se le detrazioni spettino nella misura del 110% del prezzo di acquisto, fino a 96.000,00 euro, all’acquirente persona fisica, per ogni singola unità immobiliare a prescindere dalla tipologia dell’unità immobiliare acquistata (residenziale e non).
L’AdE evidenzia che:
- il Superbonus può trovare applicazione solo con riferimento all’acquisto di unità immobiliari ad uso abitativo (cfr. circolare 24/E del 2020, paragrafo 2);
- ai soli fini del Superbonus al termine degli interventi l’immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili (quindi conta il ‘dopo’, non il ‘prima’).
La detraibilità degli acconti
Per lo stesso motivo di cui sopra (cioè la differenza tra Sismabonus Acquisti e SuperSismabonus Acquisti), l’atto di acquisto per gli immobili oggetto dei lavori deve essere stipulato entro il 30 giugno 2022, ma ciò vale solo per l’acquisto di immobili destinati ad uso residenziale.
Gli acquirenti delle case antisismiche potranno quindi prendere il 110% anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022.
Se, invece, gli immobili non risulteranno a destinazione abitativa, bisognerà acquistarli entro il 31 dicembre 2021.
Opzioni alternative: come funzionano cessione del credito e sconto in fattura
L’AdE spiega dettagliatamente come funzionano i meccanismi numerici delle due opzioni possibili alla fruizione diretta.
L’acquirente può ottenere dall’impresa venditrice uno sconto in fattura non superiore al corrispettivo dovuto a fronte del quale l’impresa stessa matura un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante all’acquirente.
Pertanto:
- se il prezzo di acquisto dell’immobile è di 200.000,00 euro, la detrazione del 110% andrà calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a 105.600,00 euro. In tal caso, l’impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro 105.600,00;
- se, invece, lo sconto è “parziale”, il credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110%, sarà calcolato in funzione dell’ammontare dello sconto praticato.
Nell’ipotesi prospettata, se l’impresa applica uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d’imposta pari a 99.000 euro.
Per la cessione del credito, invece, con prezzo di acquisto di 200.000,00 euro, l’acquirente può optare per la cessione, anche parziale, dell’importo corrispondente alla detrazione di euro 105.600,00 (calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell’impresa costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto.
