giovedì, 29 Settembre 2022
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Pertinenze in edificio separato e locali della società commerciale: gli ultimi rebus del Superbonus

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Proprio mentre il Decreto Aiuti veniva convertito in legge, l’Agenzia delle Entrate tornava ‘alla carica’ con 3 chiarimenti interessanti in materia di Superbonus edilizio, uno dedicato alle pertinenze dell’edificio ‘separato’, le altre due alla possibilità di prendere la maxi-agevolazione su un immobile di proprietà di una società commerciale ma dato in locazione a terzi.

SuperSismabonus: tetto di spesa autonomo per le pertinenze in edificio separato

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Nella risposta 375 del 13 luglio, il Fisco sottolinea che per i lavori antisismici effettuati sulle pertinenze di un fabbricato composto da due unità abitative e da un portico antistante – anch’esse sottoposte a lavori da Superbonus – situate in un edificio separato, è possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96mila euro.

In tale limite – aggiunge l’AdE – vanno compresi anche gli oneri per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’unità immobiliare da cui “dipendono”, per i quali spetta una specifica detrazione.

Ciò in quanto, come chiarito con riferimento alla detrazione spettante per i lavori antisismici (articolo 16-bis del Tuir  – che costituisce la disposizione normativa di riferimento anche ai fini del Superbonus per interventi antisismici):

  • è possibile fruire del Superbonus anche se l’intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa (cfr. quesito 4.1.1 della circolare 30/E del 2020). Per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del TUIR effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i)del medesimo articolo 16-bis del Tuir (cfr., da ultimo, circolare n. 7/E del 2021);
  • le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

Quindi, nel caso specifico, si potrà calcolare il Superbonus con due distinti limiti di spesa:

  • per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio costituito dalle due unità abitative e dal portico accatastato unitariamente a una di esse, il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192mila euro (96mila x le due unità immobiliari), in funzione della spesa imputata;
  • per l’intervento antisismico sulle due pertinenze ubicate nell’edificio separato è possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96mila euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.

Superbonus nell’edificio ‘commerciale’: tra indipendenza funzionale e caratteristiche del fruitore

Per quel che riguarda la possibilità di ‘prendere’ il Superbonus per un edificio ubicato in un immobile di proprietà di una SRL, con due diverse risposte il Fisco fornisce questi chiarimenti:

  • gli interventi effettuati su una unità immobiliare funzionalmente indipendente detenuta in forza di un contratto di locazione da una persona fisica e ubicata in un immobile strumentale di proprietà di una Srl, possono fruire della maxi-agevolazione a condizione che sia stato ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute. Inoltre, ai fini del requisito della indipendenza funzionale, l’unità immobiliare deve essere dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva (risposta 376);
  • i lavori agevolabili, effettuati dal socio locatario su un’unità immobiliare di proprietà della società commerciale, non rientrano nell’ambito applicativo del Superbonus. Non conta, quindi, che l’abitazione sia indipendente e che il contratto d’affitto sia regolarmente registrato e neanche che l’immobile sia di una Srl, ma ciò che discrimina è l fatto che il detentore ne sia socio (risposta 380).
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