Decreto Cessioni

Il Decreto Cessioni ha ‘stoppato’ il Superbonus edilizio per come lo conoscevamo in origine, visto che gran parte del successo di questa agevolazione consisteva nel fatto di poter optare, in luogo della fruizione diretta del bonus in dichiarazione dei redditi, per una delle due opzioni alternative diventate ‘famose’, la cessione del credito e lo sconto in fattura.

Non è un caso se, soprattutto per quanto concerne gli interventi sulle case unifamiliari, ma anche nei condomini, dopo il 17 febbraio – la data limite, dalla quale le opzioni non si possono più esercitare – c’è stato un vero e proprio crollo degli interventi edilizi assentiti con Superbonus, che peraltro è stato anche ‘terminato’ da scadenze ormai improrogabili (in ultimo, quella del DL Asset per il completamento dei lavori nelle unifamiliari a fine anno, ma per le quali al 30 settembre 2022 era stato completato almeno il 60% dei lavori).

Ci sono però delle deroghe, eccezioni nelle quali l’opzione alternative si può ancora utilizzare. Vediamole.

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Interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 27/E/2023, il generale divieto stabilito al comma 1 dell’articolo 2 del DL 11/2023 incontra una prima deroga per le «spese documentate sostenute dal 1° gennaio 2022» per la realizzazione degli interventi (per i quali la detrazione spetta nella misura del 75 per cento):

• finalizzati al superamento e alla eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti;
• di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche;
• finalizzati allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito, in caso di sostituzione dell’impianto.

Le deroghe temporali: occhio alla data della CILA!

E’ possibile continuare a utilizzare una delle due opzioni, poi, se si è messo in moto il meccanismo del titolo edilizio prima del 17 febbraio 2023. Cioè se, al 16/2/2023, risulti:

• presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del Decreto Rilancio, nei casi di interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni;
• adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILA, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del Decreto Rilancio, nei casi d’interventi effettuati dai condomìni;
• presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Inoltre, l’Agenzia ha chiarito che per gli interventi edilizi iniziati in data antecedente all’introduzione dell’obbligo di presentazione della CILA, rileva, ai fini dell’applicazione della deroga in commento, la data di presentazione del diverso titolo abilitativo richiesto dalla normativa all’epoca vigente.

I lavori Superbonus nelle zone sismiche

Un’altra deroga è rappresentata dalle spese sostenute per interventi effettuati nelle aree classificate come zone sismiche di categoria 1, 2 e 3, anche per le spese relative agli interventi già rientranti nelle agevolazioni Superbonus e nelle previsioni di cui al comma 2 dell’articolo 121, compresi in piani di recupero del patrimonio edilizio esistente o di riqualificazione urbana comunque denominati.

Tali piani di recupero e di riqualificazione urbana, tuttavia, devono presentare contenuti progettuali di dettaglio, attuabili a mezzo di titoli semplificati, i quali, al 17 febbraio 2023, risultino approvati dalle amministrazioni comunali.

Gli altri bonus: quando scatta la deroga?

E’ poi prevista un’ulteriore deroga al divieto generale di opzione con riferimento agli interventi non rientranti nel Superbonus, per i quali alla data del 16 febbraio 2023:

• a) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
• b) siano già iniziati i lavori per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori; nel caso in cui al 17 febbraio 2023 non risultino versati acconti, l’attestazione che i lavori abbiano avuto inizio entro il 16 febbraio 2023, o entro detta data sia avvenuta la stipula di un accordo vincolante tra le parti per la

fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori;

• c) risulti presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi rientranti in questi interventi agevolabili:
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
• restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile;
• interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile ubicato in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 30 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita.

Le varianti

Il DL Cessioni ha anche chiarito che, per le varianti in corso d’opera effettuate su lavori assentiti prima del 17 febbraio, l’opzione alternativa si può ancora esercitare.

Detto diversamente, sia per le spese sostenute in relazione agli interventi ammessi al Superbonus sia per quelle relative agli interventi ammessi ai bonus diversi, nel caso in cui siano stati presentati progetti edilizi in variante alla CILA o al diverso titolo abilitativo richiesto, la verifica per stabilire l’applicabilità delle deroghe di cui all’articolo 2, commi 2 e 3, del Decreto Cessioni deve avvenire con riferimento alla data:

• di presentazione dell’originaria CILA;
• di presentazione dell’originario diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento da eseguire;
• della delibera di esecuzione dei lavori, in caso d’interventi condominiali

NB – In relazione agli interventi rientranti nel Superbonus, qualora con riferimento agli interventi trainanti siano rispettate le condizioni previste dall’articolo 2, comma 2, del Decreto Cessioni, ai fini della conservazione del diritto di opzione di sconto in fattura e cessione del credito, si ritiene che il medesimo diritto di opzione spetti anche per le spese sostenute in relazione agli interventi trainati effettuati sulle parti comuni dell’edificio nonché per quelli effettuati sulle singole unità immobiliari.

In ultimo, l’AdE precisa che costituiscono varianti alla CILA, che non rilevano ai fini del rispetto dei termini previsti dai commi 2 e 3 dell’articolo 2 del Decreto Cessioni:

• le modifiche o le integrazioni al progetto iniziale;
• la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi;
• la previsione della realizzazione d’interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non previsti nella CILA presentata a inizio dei lavori.

Le deroghe soggettive

Il DL Cessioni prevede deroghe ‘soggettive’ al divieto generalizzato.

E’ quindi ancora possibile l’esercizio dell’opzione di sconto in fattura e di cessione del credito d’imposta per i seguenti soggetti:

• istituti autonomi case popolari (IACP);
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS) e associazioni di promozione sociale (APS).

Immobili danneggiati da eventi sismici o meteorologici

In ultimo, si prevede una deroga all’applicazione del divieto di avvalersi della procedura di cessione del credito d’imposta o dello sconto in fattura in relazione a immobili danneggiati dagli eventi sismici di cui all’articolo 119, comma 8-ter, primo periodo, del Decreto Rilancio.

Si tratta, semplificando, degli interventi ammessi al Superbonus effettuati su edifici residenziali o unità immobiliari a destinazione abitativa per i quali sia stato accertato il nesso causale tra danno dell’immobile ed evento sismico, situati in uno dei Comuni di cui alle Regioni interessate da eventi sismici per le quali è stato dichiarato lo stato di emergenza.

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